Comment on calcule le score
Un score sur 100 qui ne s'explique pas ne vaut rien. Voici le barème complet, les hypothèses chiffrées derrière chaque euro affiché, et ce que notre méthode ne sait pas faire.
Le loyer estimé
Tout part du loyer : il détermine le rendement, le cashflow, donc 45 des 100 points du score. Nous ne l'inventons pas et nous ne le recopions pas aveuglément depuis l'annonce.
- Référence de marché. Loyer médian au m² de la commune, issu de notre table
cities(10 099 communes, Carte des loyers 2024). À défaut, une grille nationale de repli par ville et département. - Correction de surface. Les petites surfaces se louent plus cher au m². Coefficient appliqué : ×1,20 jusqu'à 20 m², ×1,12 jusqu'à 35 m², ×1,00 jusqu'à 60 m², ×0,92 jusqu'à 90 m², ×0,87 jusqu'à 130 m², ×0,78 jusqu'à 180 m², ×0,70 jusqu'à 250 m², ×0,62 jusqu'à 400 m², ×0,55 au-delà.
- Plafond de marché local. Un marché locatif plafonne en valeur absolue : au-delà d'un certain budget mensuel, la demande n'existe plus dans la commune, quelle que soit la surface. On borne donc la surface facturable — 110 m² en marché détendu, jusqu'à 220 m² à Paris et sur la Côte d'Azur. Sans ce plafond, une maison de 540 m² en Moselle ressortait à 6 372 €/mois. Quand le plafond s'applique, le score est limité à 60 sur 100 : le rendement repose alors sur une borne, pas sur une demande observée.
- Contrôle du loyer annoncé. Si l'annonce affiche un loyer, on ne le retient que s'il tient dans une fourchette de ±30 % autour de notre estimation. Hors fourchette, on garde notre calcul.
L'origine du loyer retenu est indiquée sur chaque fiche : estimation marché, estimation de repli, loyer annoncé validé ou plafond de marché local.
Les charges retenues
Un rendement « brut » n'engage personne. Nos chiffres nets déduisent systématiquement :
| Poste | Hypothèse par défaut | Source |
|---|---|---|
| Charges de copropriété | 33 €/m²/an (0 pour une maison) | Médiane Anah 2022 réactualisée 2026 (+33 %) |
| Taxe foncière | 1 % du prix / an | Moyenne UNPI 2023 |
| Vacance locative | 2 % à 10 % selon la tension de la commune | INSEE / Cour des comptes |
| Assurance PNO | 5 €/mois | Grilles assureurs 2024 |
| Garantie loyers impayés | 2.5 % du loyer | Médiane assureurs 2024 |
| Gestion locative | 0 % (gestion en direct) | Option, 8 % si déléguée |
| Frais de notaire | 8 % (ancien) | Barème public |
La vacance locative varie de 2 % (Paris) à 10 % (rural) selon le code postal : c'est le poste qui creuse le plus l'écart entre le rendement affiché ailleurs et le cashflow réel.
Le cashflow affiché
Le simulateur en bas de fiche démarre exactement sur ces mêmes hypothèses : au chargement, sa ligne « cashflow avant impôt » reproduit le chiffre du bandeau. Dès que vous bougez un curseur (apport, taux, régime fiscal, vacance), les deux divergent — et c'est normal : le score, lui, reste calculé sur l'hypothèse standard.
Le cashflow après impôt dépend de votre régime (nu, LMNP, SCI à l'IS) et de votre tranche marginale : il n'est affiché que dans le simulateur, où vous les renseignez.
Le barème sur 100 points
| Critère | Points | Comment ils sont attribués |
|---|---|---|
| Rendement net | 25 | 4 % → 10 pts · 5 % → 15 · 6 % → 20 · 7 % et + → 25. La médiane française est autour de 5 % brut. |
| Cashflow mensuel | 20 | +400 € → 20 pts · équilibre → 15 · −200 € → 12 · −1 000 € → 6. Un cashflow négatif ne met pas 0 : avec un crédit à 3,6 %, c'est mathématiquement la norme. |
| Prix vs marché local | 20 | −20 % → 20 pts · −10 % → 16 · au marché → 10 · +15 % et plus → 0. |
| DPE | 10 | A = 10 … D = 6 … F = 1, G = 0. Les F/G subissent l'interdiction progressive de location. DPE absent de l'annonce (79 % des cas) : noté 6, comme la moyenne française — c'est écrit sur la fiche, ce n'est pas un diagnostic du bien. |
| Travaux à prévoir | 10 | Aucun → 10 · rafraîchissement → 7 · rénovation → 3 · lourde → 0 · non évalué → 5. Une annonce muette ne vaut pas « rien à faire ». |
| Zone / liquidité | 10 | Paris → 10 · grandes métropoles → 9 · métropoles secondaires → 7 · villes moyennes → 5 · rural → 2. |
| Qualité de l'annonce | 5 | 5 photos et plus → 5 pts · 3 → 3 · 1 → 1 · aucune → 0. |
Les plafonds
Un score haut doit être mérité sur des données vérifiables. Nous le plafonnons dans plusieurs cas :
- Pas de référence marché sur la commune → 75 maximum. Sans comparable, le critère prix est neutre par défaut, ce qui surnoterait mécaniquement les biens ruraux.
- Décote supérieure à 70 % vs marché → 30 maximum, et un avertissement rouge sur la fiche.
- Nature juridique particulière : bail à construction et résidence de loisirs, LMNP en résidence gérée, viager, nue-propriété… Ces biens sont plafonnés, voire retirés du listing public quand le prix affiché ne représente pas le coût réel d'entrée.
- Prix contredit par le titre de l'annonce → hors classement. Si le titre annonce 1 390 000 € et que le prix extrait est 390 000 €, l'écart n'est pas une bonne affaire : c'est une erreur d'extraction. Le bien sort du scoring jusqu'à vérification.
Conséquence assumée : les scores très élevés sont rares. Un score de 75-80 est déjà un très bon dossier dans notre grille.
Ce qu'on ne fait pas au prix affiché
Ce que la méthode ne sait pas faire
- Nous ne visitons pas les biens. État réel, nuisances, vis-à-vis, qualité de l'immeuble, santé de la copropriété : invisibles pour nous.
- Les charges sont estimées, pas relevées. Le montant exact vient du syndic, la taxe foncière de la mairie.
- Le loyer est un loyer de marché communal, pas un loyer de quartier ni un loyer constaté sur ce bien précis.
- Le taux de crédit est une moyenne guichet. Le vôtre dépendra de votre profil.
- Notre inventaire vient de flux d'agences et de réseaux de mandataires. Les ventes entre particuliers, où se trouvent souvent les vraies décotes, n'y sont pas.
Nos analyses sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Elles servent à trier vite, pas à décider seul.
Une erreur dans un calcul ?
Signalez-la, avec le lien de la fiche : contact@latrouvaille.pro. Les corrections de barème sont appliquées à tout le catalogue, pas au cas par cas.